Cách kiểm tra pháp lý căn hộ trước khi đặt cọc

Khách hay hỏi mình: “Dự án của tập đoàn lớn thì cần gì kiểm tra nữa?” Câu trả lời là vẫn cần. Kiểm tra không phải vì nghi ngờ ai, mà vì số tiền bạn sắp bỏ ra thường là tiền tích góp nhiều năm. Mười lăm phút đọc giấy tờ là rẻ nhất trong cả quá trình mua nhà.

Kiểm tra pháp lý căn hộ cần xem những giấy tờ nào

Với căn hộ hình thành trong tương lai (mua khi dự án chưa bàn giao), Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt ra các điều kiện chủ đầu tư phải có trước khi được bán. Người mua nên xin xem hoặc hỏi rõ:

• Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư của dự án.
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất của dự án.
• Giấy phép xây dựng (nếu dự án thuộc diện phải có).
• Giấy tờ nghiệm thu phần móng của tòa nhà.
• Văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán.
• Bảo lãnh của ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với người mua.

Không cần thuộc tên từng giấy. Chỉ cần nhớ: thiếu văn bản đủ điều kiện bán và thiếu bảo lãnh ngân hàng thì chưa nên xuống tiền.

Đặt cọc và thanh toán có giới hạn theo luật

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có mấy mốc người mua nên nhớ:

• Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, và chỉ khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
• Lần thanh toán đầu, kể cả tiền đặt cọc, không quá 30% giá trị hợp đồng.
• Trước khi bàn giao nhà, tổng số tiền thu (khi bên bán là doanh nghiệp) không quá 70% giá trị hợp đồng.
• Bên mua được giữ lại 5% giá trị hợp đồng cho đến khi được cấp giấy chứng nhận.

Nếu ai đó đòi bạn “giữ chỗ” hay “đặt cọc” một khoản lớn khi dự án chưa có văn bản đủ điều kiện bán, hãy hỏi lại thật kỹ khoản đó là gì, ai nhận, có được hoàn lại không.

Đọc hợp đồng mua bán, đừng chỉ đọc phụ lục giá

Phần lớn người mua chỉ xem trang giá và tiến độ thanh toán. Những mục mình luôn đánh dấu cho khách đọc kỹ:

1. Diện tích: tính theo thông thủy hay tim tường, chênh lệch bao nhiêu thì điều chỉnh giá.
2. Thời hạn bàn giao và mức phạt nếu chủ đầu tư bàn giao chậm.
3. Phạt chậm thanh toán của bên mua, để biết rủi ro nếu khoản vay giải ngân chậm.
4. Phí quản lý và cách tính sau bàn giao.
5. Danh mục vật liệu bàn giao kèm căn hộ.

Kiểm tra cả phần tài chính của chính mình

Pháp lý dự án ổn mà tài chính của mình không ổn thì vẫn rủi ro. Trước khi cọc, hãy hỏi ngân hàng xem bạn được vay bao nhiêu, lãi suất sau ưu đãi khoảng bao nhiêu, và khoản trả hằng tháng có vượt quá phần thu nhập bạn chịu được không. Mình kể một trường hợp thực tế ở bài bố mẹ ở tỉnh mua nhà Hà Nội cho con.

Còn nếu bạn mua nhà đất đã có sổ mà sổ đang thế chấp, đọc thêm bài mua nhà có sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng.

Câu hỏi thường gặp

Kiểm tra pháp lý căn hộ hình thành trong tương lai cần nhất giấy gì?

Hai thứ quan trọng nhất là văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán, và bảo lãnh của ngân hàng cho nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Chủ đầu tư được thu đặt cọc tối đa bao nhiêu?

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, không quá 5% giá bán và chỉ khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Tiền “giữ chỗ” có phải tiền đặt cọc không?

Không phải lúc nào cũng vậy. Hãy hỏi rõ bằng văn bản: ai nhận, mục đích gì, điều kiện hoàn lại ra sao, trước khi chuyển tiền.

Có được giữ lại tiền đến khi nhận sổ không?

Có. Bên mua được giữ lại 5% giá trị hợp đồng cho đến khi được cấp giấy chứng nhận.

Đọc thêm: Mua nhà có sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng · Khu Nam Hà Nội trục Ngọc Hồi đang thay đổi ra sao · Các dự án mình đang theo dõi

Ảnh minh họa: Unsplash. Bài viết là quan điểm cá nhân của người viết, không thay thế tư vấn pháp lý. Căn cứ: Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Mỗi giao dịch nên đối chiếu văn bản hiện hành và hỏi luật sư hoặc công chứng viên.