Mua nhà có sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng thế nào cho an toàn

Đây là tình huống mình gặp rất thường xuyên. Nhiều người bán nhà vay ngân hàng, sổ đỏ đang nằm ở ngân hàng làm tài sản bảo đảm. Chuyện này không có gì xấu. Cái nguy hiểm là cách làm: nếu đưa tiền sai thứ tự, người mua có thể mất tiền mà vẫn không có sổ.

Mua nhà có sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng có được không

Được, với điều kiện ngân hàng nhận thế chấp đồng ý và khoản vay được tất toán (giải chấp) trước khi công chứng hợp đồng mua bán. Nhà đang thế chấp thì không thể công chứng sang tên ngay, vì ngân hàng đang giữ quyền đối với tài sản đó.

Vậy câu hỏi thật không phải là “có được không”, mà là “tiền trả nợ ngân hàng lấy từ đâu, và ai giữ tiền trong lúc chờ”.

Ba cách xử lý hay gặp

Cách 1. Người bán tự trả nợ rồi mới bán

An toàn nhất cho người mua. Người bán tự lo tiền tất toán, lấy sổ về, rồi hai bên công chứng như giao dịch bình thường. Nhược điểm là người bán thường không có sẵn tiền, nên cách này ít khi làm được.

Cách 2. Người mua trả nợ thay, có ngân hàng cùng tham gia

Ba bên cùng làm việc: người mua, người bán và ngân hàng của người bán. Người mua nộp một khoản đúng bằng số nợ còn lại thẳng vào tài khoản khoản vay ở ngân hàng, không đưa tiền mặt cho người bán. Ngân hàng tất toán, trả sổ, rồi hai bên công chứng ngay trong ngày hoặc ngày gần nhất. Phần tiền còn lại thanh toán theo hợp đồng.

Cách 3. Người mua vay ngân hàng để mua, ngân hàng hai bên phối hợp

Khi người mua cũng cần vay, ngân hàng của người mua có thể phối hợp với ngân hàng của người bán để giải chấp và nhận thế chấp mới. Cách này cần làm sớm với ngân hàng, vì mỗi nơi có quy trình riêng.

Đặt cọc khi sổ đang thế chấp cần ghi gì

Hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này nên ghi rõ:

• Số nợ còn lại, ngân hàng nào, số khoản vay.
• Ai trả nợ, trả bằng tiền nào, trả vào tài khoản nào, trước ngày nào.
• Hạn công chứng hợp đồng mua bán sau khi nhận sổ.
• Xử lý thế nào nếu ngân hàng không giải chấp được hoặc phát hiện sổ còn vướng khoản khác.

Trước khi đặt cọc, nên cùng người bán đến ngân hàng hỏi số dư nợ chính xác và thủ tục tất toán. Có ngân hàng xác nhận bằng văn bản thì càng tốt.

Những dấu hiệu nên dừng lại

• Người bán đòi nhận toàn bộ tiền trước “để tự đi giải chấp”.
• Người bán không cho đi cùng đến ngân hàng, hoặc né cung cấp thông tin khoản vay.
• Sổ đang thế chấp ở chỗ không phải ngân hàng, như cá nhân hay hiệu cầm đồ.
• Thông tin trên sổ không khớp với người đứng ra bán.

Gặp một trong các dấu hiệu trên, hãy dừng lại hỏi kỹ. Mất một căn nhà ưng ý còn hơn mất tiền.

Câu hỏi thường gặp

Mua nhà có sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng có an toàn không?

An toàn nếu tiền giải chấp đi thẳng vào khoản vay tại ngân hàng, có chứng từ, và hợp đồng đặt cọc ghi rõ trách nhiệm từng bên. Rủi ro nằm ở việc đưa tiền cho người bán tự đi trả.

Có công chứng mua bán được khi sổ còn ở ngân hàng không?

Thông thường phải giải chấp, lấy sổ về rồi mới công chứng hợp đồng mua bán. Hãy hỏi cụ thể văn phòng công chứng và ngân hàng của bên bán.

Ai chịu phí tất toán trước hạn?

Do hai bên thỏa thuận. Nên ghi rõ vào hợp đồng đặt cọc để tránh tranh cãi.

Giải chấp mất bao lâu?

Tùy ngân hàng và hồ sơ, có nơi làm nhanh, có nơi cần vài ngày. Hãy hỏi trước để hẹn lịch công chứng cho khớp.

Đọc thêm: Cách kiểm tra pháp lý căn hộ trước khi đặt cọc · Bố mẹ ở tỉnh mua nhà Hà Nội cho con · Khu Nam Hà Nội trục Ngọc Hồi đang thay đổi ra sao

Ảnh minh họa: Unsplash. Bài viết là quan điểm cá nhân và kinh nghiệm làm nghề của người viết, không thay thế tư vấn pháp lý. Mỗi giao dịch cụ thể nên hỏi công chứng viên và ngân hàng liên quan.